El 24 de diciembre de 2024 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración (el “Real Decreto 1312/2024”). Si bien entró en vigor el 2 de enero de 2025, no desplegará sus efectos hasta el 1 de julio de 2025, justo al comienzo de la temporada vacacional de verano.
El Real Decreto 1312/2024 será de aplicación tanto a los arrendamientos de inmuebles celebrados por temporada como a los arrendamientos de uso turístico, los primeros regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos y los segundos por las normativas específicas de las comunidades autónomas y ayuntamientos. El marco normativo, por tanto, abarca todas aquellas modalidades de arrendamiento en sentido estricto que no estén destinadas a satisfacer una necesidad permanente de vivienda. Esta amplia cobertura legislativa busca unificar criterios, aunque plantea interrogantes sobre su aplicación efectiva y las posibles tensiones competenciales entre el nivel estatal y autonómico.
Con el pretendido y loable objeto de facilitar el acceso a la vivienda y de mitigar el encarecimiento de los precios, se “burocratizan” los alquileres turísticos. Esta medida se antoja posiblemente ineficaz, principalmente porque estos alquileres representan un ínfimo porcentaje del mercado inmobiliario español. Como veremos, el Real Decreto 1312/2024 implica verdaderas trabas y perjudica al sector turístico sin llegar a resolver el problema de la vivienda.
El Real Decreto 1312/2024 comporta centralizar, fiscalizar y controlar el mercado de alquileres de corta duración. Plantea desafíos específicos para las plataformas de alquiler de corta duración, como “Airbnb”, “Booking” o “Vrbo”. Estas empresas son actores clave que facilitan la intermediación entre propietarios y arrendatarios, y con esta norma se verán enfrentadas a una mayor responsabilidad de cumplimiento normativo. Si estas plataformas no colaboran plenamente con las autoridades para garantizar la legalidad de los inmuebles anunciados, podrían ser sancionadas.
Como es obvio, la creación de un Registro Único y una Ventanilla Única Digital supone un aumento de la carga burocrática. Inversores y operadores se enfrentan a una mayor exigencia de “compliance” (como la inscripción obligatoria y su actualización permanente), lo que encarece los costes de gestión, especialmente en zonas “prime”, donde el alquiler turístico es una de las formas más rentables de explotación inmobiliaria. Esta medida podría disuadir la inversión en el sector, particularmente entre los inversores extranjeros o institucionales.
El Real Decreto 1312/2024 plantea interrogantes sobre el impacto que los registros de la propiedad podrían sufrir debido a un incremento sin precedentes en las solicitudes para anotar la obtención del número de registro en las fincas destinadas al arrendamiento temporal o turístico. Además, el rastro que la obtención de dicho número de registro pueda dejar sobre la unidad ofertada en el registro de la propiedad correspondiente entendemos que (i) no está justificado, por no tener la relevancia de una carga o de la titularidad registral y (ii) podría comprometer la privacidad de los propietarios que prefieren no divulgar este tipo de detalles sobre sus bienes. En este sentido, no parece adecuado que dicho número deba ser objeto obligatorio de publicidad registral y consideraríamos más apropiado un registro administrativo a este fin.
La fiscalización intensiva facilitada por la digitalización –como se menciona en la Disposición Adicional Tercera– permite el cruce de datos entre diferentes administraciones, incluidas la Agencia Tributaria y los organismos de turismo. Esta medida puede tener un fin más orientado al control administrativo y a la imposición de sanciones que a facilitar el acceso a la vivienda. En este contexto, las plataformas deberán invertir en sistemas de verificación y auditoría que aseguren el cumplimiento normativo de sus usuarios, aumentando sus costes operativos.
Por su parte, el objetivo declarado del Real Decreto 1312/2024 es controlar la oferta irregular y evitar la “turistización”, pero podría tener un impacto adverso en pequeños propietarios que dependen del alquiler temporal como una fuente de ingresos esencial o como complemento de su pensión. En un país donde el turismo representa un 13% del PIB (según Caixabank Research), esta medida podría desincentivar un segmento clave de la economía. También podría afectar a la contratación de servicios auxiliares, como mantenimiento o limpieza, que dependen directamente del mercado de alquiler turístico. Además, el incremento de los controles fiscales y tributarios puede reducir la rentabilidad neta del negocio, especialmente si las sanciones por incumplimiento son elevadas. A fecha de redacción de este artículo, el Gobierno ha anunciado medidas adicionales como la consideración de las viviendas turísticas como actividades comerciales (estando sujetas a IVA) o la creación de un fondo destinado a las labores inspectoras. Habrá que estar atentos a las normas que finalmente se aprueben.
Finalmente, y como es sabido, las competencias en materia de vivienda y turismo en España están delegadas a las comunidades autónomas ex artículo 148.1. 3ª y 18ª de la Constitución Española. Existe una fundada incertidumbre sobre cómo esta norma convivirá con la normativa autonómica y local. De hecho, el Real Decreto 1312/2024 no aclara si el Registro Único tiene prioridad sobre los registros autonómicos, si este reemplaza a los similares existentes en algunos territorios, los complementa o si ambos deben coexistir. Esta ambigüedad podría derivar en litigios entre propietarios, inversores y administraciones, generando mayor confusión.
En definitiva, ¿es esta medida proporcional? En mi opinión, no, porque no ataca el problema de fondo y perjudica un sector clave como el turístico. Así, esperamos que sus efectos negativos sean los mínimos, para lo cual será imprescindible garantizar la coordinación entre administraciones, reducir la carga burocrática y aclarar los conflictos normativos.
Artículo publicado en Expansión.
Por Ignacio Echazarra
Asociado – Dpto. Inmobiliario
