Novedades

3 junio, 2020

Medidas frente al COVID-19: análisis actualizado con las últimas novedades legislativas

El 30 de enero de 2020, la Organización Mundial de la Salud (OMS) declaró el COVID-19 una emergencia de salud pública de importancia internacional. Como consecuencia del agravamiento de esta crisis, España, entre otros Estados, ha adoptado determinadas medidas que restringen la libre circulación de sus ciudadanos, limitando o restringiendo la entrada de viajeros procedentes de países en los que se han producido brotes de COVID-19 y adoptando diversos tipos de medidas, con el fin de proteger la salud de los ciudadanos y mitigar, en la medida de lo posible, las consecuencias económicas de esta situación. Además, el 11 de marzo, la OMS confirmó que el brote de COVID-19 se había convertido en una pandemia.

El sábado 14 de marzo de 2020 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la declaración del estado de alarma como respuesta a la crisis de salud pública causada por el COVID-19.

La situación se ha afrontado en España con la aprobación de, entre otros:

  1. el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 (el “RD 463/2020”), así como los sucesivos Reales Decretos de prórroga del estado de alarma;
  2. el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 (el “RDL 8/2020”);
  3. el Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias, en el ámbito laboral, para paliar los efectos derivados del COVID-19 (el “RDL 9/2020”);
  4. el Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo, por el que se regula un permiso retribuido recuperable para las personas trabajadoras por cuenta ajena que no presten servicios esenciales, con el fin de reducir la movilidad de la población en el contexto de la lucha contra el COVID-19 (el “RDL 10/2020”);
  5. el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (el “RDL 11/2020”);
  6. el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (el “RDL 15/2020”);
  7. el Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia (el “RDL 16/2020”); y
  8. el Real Decreto-ley 19/2020, de 26 de mayo, por el que se adoptan medidas complementarias en materia agraria, científica, económica, de empleo y Seguridad Social y tributarias para paliar los efectos del COVID-19 (el “RDL 19/2020”).

A continuación, analizamos las medidas adoptadas por los Reales Decretos-ley anteriores y cómo estas han afectado en las distintas áreas del Derecho.

SOCIETARIO

De acuerdo con los apartados trece y catorce de la Disposición Final Primera del RDL 11/2020 se han modificado alguna de las medidas que fueron adoptadas mediante el RDL 8/2020 (en particular, los artículos 40 y 41).

Órgano de administración

  • Se puntualiza que las reuniones del órgano de administración y demás comisiones podrán ser celebradas mediante videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los miembros del órgano dispongan de los medios necesarios y el secretario del órgano reconozca su identidad, y así lo exprese en el acta.

Formulación y aprobación de las cuentas anuales

  • Se considerará válida la formulación de las cuentas que realice el órgano de gobierno o administración de una persona jurídica durante el estado de alarma, sin perjuicio de la posibilidad de acogerse a la prórroga prevista en el RDL 8/2020.
  • De acuerdo con la modificación introducida por el RDL 19/2020, la obligación de formular las cuentas anuales, ordinarias o abreviadas, individuales o consolidadas, en el plazo de tres meses a contar desde el cierre del ejercicio social y, cuando fuere legalmente exigible, el informe de gestión y demás documentos exigibles según la legislación de sociedades, queda suspendida hasta el 1 de junio de 2020, reanudándose de nuevo por otros tres meses a contar desde esa fecha.
  • Desde que finalice este plazo para formular las cuentas anuales, la junta general ordinaria se reunirá necesariamente dentro de los dos meses siguientes a contar desde que finalice el plazo para aprobar las cuentas del ejercicio anterior.
  • La prórroga de dos meses en el plazo para la verificación de las cuentas anuales ya formuladas se aplicará, con la nueva redacción, tanto para aquellas sociedades sometidas a auditoría obligatoria como para aquellas sometidas a auditoria voluntaria.

Propuesta de aplicación del resultado

  • Las sociedades mercantiles que hubiesen formulado sus cuentas anuales podrán convocar una junta general ordinaria a partir de la entrada en vigor del RDL 11/2020, en la que podrán sustituir la propuesta de aplicación del resultado contenida en la memoria por otra propuesta.
  • Ahora bien, el órgano de administración deberá justificar que la sustitución de la propuesta de aplicación del resultado viene dada por las consecuencias del COVID-19 y, además, deberá acompañarse de un escrito del auditor de cuentas en el que este indique que no habría modificado su opinión de auditoría si hubiera conocido en el momento de su firma la nueva propuesta.

Medidas aplicables a las sociedades cotizadas

El RDL 8/2020 (en su artículo 41) adoptó determinadas medidas excepcionales aplicables a las sociedades cuyos valores estén admitidos a negociación en un mercado regulado de la Unión Europea. Respecto a estas medidas, el RDL 11/2020 puntualiza que:

  • Cuando las sociedades cotizadas apliquen cualquiera de las medidas recogidas en el artículo 40.6 bis del RDL 8/2020, la nueva propuesta, su justificación por el órgano de administración y el escrito del auditor deberán hacerse públicos, tan pronto como se aprueben, como información complementaria a las cuentas anuales en la página web de la entidad y en la de la CNMV como otra información relevante o como información privilegiada, si fuese preceptivo.

Además, el artículo 12 del RDL 19/2020 establece que los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades cuyo plazo para la formulación y aprobación de las cuentas anuales del ejercicio se ajuste a lo dispuesto en los artículos 40 y 41 del RDL 8/2020, presentarán la declaración del Impuesto para el período impositivo correspondiente a dicho ejercicio en el plazo previsto en el apartado 1 del artículo 124 de la Ley del Impuesto Sobre Sociedades. Si a la finalización de este último plazo, las cuentas anuales no hubieran sido aprobadas por el órgano correspondiente, la declaración se realizará con las cuentas anuales disponibles.

BANCARIO Y FINANCIERO

La moratoria hipotecaria

El artículo 16 del RDL 11/2020 establece ciertas puntualizaciones de la definición de vulnerabilidad económica a los efectos de la moratoria hipotecaria y del crédito de financiación no hipotecaria, sobre con respecto a la definición ya prevista en el RDL 8/2020. En particular, los criterios para apreciar vulnerabilidad económica que han sido modificados son los siguientes:

  • Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de empresarios o profesionales, sufran una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación (al menos un 40%).

En este sentido, el RDL 8/2020 hacía referencia a las “ventas” y no a la “facturación”.

  • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, determinados límites basados en el IPREM y ajustados según determinados casos particulares.
  • Que el total de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere el artículo 19 (al que nos referiremos más adelante), más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

En la redacción dada por el RDL 8/2020, se hacía referencia a “la cuota hipotecaria”; con la nueva redacción se prevé la posibilidad de la moratoria hipotecaria sobre varias cuotas. Además, se establece una definición de lo que se consideran suministros básicos a estos efectos.

  • Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. La alteración significativa se considerará que tiene lugar cuando el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere el artículo 19 sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

Sin perjuicio de los criterios anteriores, el artículo 18 RDL 11/2020 establece ciertas especialidades para los contratos de crédito sin garantía hipotecaria en relación a los criterios fijados para determinar una situación de vulnerabilidad económica.

Además, el artículo 19 del RDL 11/2020 establece que la deuda o los préstamos hipotecarios a los que se refieren los artículos 7 a 16 ter del RDL 8/2020, serán aquellos contratados para la adquisición de, además de la vivienda habitual:

  • Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales que sufran una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.
  • Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.

Suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria

Los artículos 21 y siguientes del RDL 11/2020 establecen las medidas y procedimientos para la suspensión temporal de las obligaciones contractuales derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria, siempre que el crédito estuviese contratado por una persona física que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, de acuerdo con los criterios a los que ya nos hemos referido anteriormente y previstos en los RDL 8/2020 y RDL 11/2020. Además, y de acuerdo con la modificación introducida por el RDL 19/2020, se incluirán en el ámbito de aplicación de aplicación objetivo de estas medidas los contratos de arrendamiento financiero o leasing.

En cuanto al ámbito subjetivo, las medidas resultarán también aplicables a los fiadores y avalistas del deudor principal en los que concurran las mismas circunstancias, que además podrán exigir que el acreedor agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada (artículo 42 del RDL 11/2020).

Así, de acuerdo con lo previsto en el artículo 23 del RDL 11/2020, los deudores que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar a su acreedor la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria.

Una vez realizada la solicitud de la suspensión, y siempre que se haya acreditado la situación de vulnerabilidad económica, el acreedor deberá proceder a la suspensión automática de las obligaciones derivadas del crédito sin garantía hipotecaria.

Sin perjuicio de las consecuencias de la actuación fraudulenta del deudor previstas en el artículo 26 del RDL 11/2020, el artículo 25 se refiere a los efectos de la suspensión, que son:

  • El acreedor no podrá exigir el pago de la cuota, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni parcialmente.
  • No se devengarán ningún tipo de intereses, ni ordinarios, ni de demora.
  • La fecha del vencimiento del contrato se ampliará por el tiempo que dure la suspensión.

Cuando prestamista y prestatario beneficiario de la moratoria acuerden una novación, como consecuencia de la modificación del clausulado del contrato en aspectos distintos a la suspensión a la que se refiere el artículo 13 del RDL 8/2020, deberá incluirse la suspensión de las obligaciones contractuales, así como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión.

El plazo para esta solicitud será de hasta un mes y quince días después del fin de la vigencia del estado de alarma.

La duración de la suspensión será de tres meses y podrá ampliarse mediante Acuerdo de Consejo de Ministros.

Por último, debemos reseñar que, a través de los apartados dos a siete de la disposición final primera, gran parte de las medidas contempladas en este apartado se introducen en el RDL 8/2020, mediante modificaciones en sus artículos 7 a 16.

Otorgamiento unilateral por la entidad acreedora de los instrumentos notariales en que debe formalizarse la ampliación del plazo derivada de la moratoria

 La Disposición Adicional Decimoquinta del RDL 15/2020 establece el otorgamiento unilateral por el acreedor de los instrumentos notariales en que se formaliza la ampliación de plazo derivada de la moratoria legal de los préstamos o créditos garantizados con hipoteca o mediante otro derecho inscribible distinto.

En particular, se establecen las siguientes obligaciones, de forma unilateral, de la entidad acreedora:

  • la elevación a escritura pública del reconocimiento de la suspensión prevista en el artículo 13.3 del RDL 8/2020, a los efectos de que pueda procederse a la inscripción de la ampliación del plazo inicial en el Registro de la Propiedad.
  • promover la formalización de la póliza o escritura pública en la que se documente el reconocimiento de la suspensión de las obligaciones contractuales en los créditos o préstamos sin garantía hipotecaria prevista en el artículo 24.2 del RDL 11/2020 y la inscripción, en su caso, en el Registro de Bienes Muebles.

Moratorias de préstamos y créditos acordadas en el marco de Acuerdos Sectoriales de entidades financieras

De forma complementaria al sistema de moratorias obligatorias impuestas por los Reales Decretos-ley 8/2020 y 11/2020, el RDL 19/2020 establece, en sus artículos 6 a 8, un marco sectorial de modificaciones convencionales (prórrogas) de préstamos y créditos.

Así, las moratorias convencionales celebradas entre el deudor y su entidad financiera sobre la base de un Acuerdo Marco Sectorial podrán tener por objeto toda clase de préstamos, créditos y arrendamientos financieros o leasings.

La moratoria convencional podrá acordar, sin perjuicio del devengo de los intereses pactados en el contrato de préstamo inicial, que el importe de lo aplazado se abone mediante:

  • la redistribución de las cuotas sin modificación del plazo de vencimiento, o
  • la ampliación del plazo de vencimiento en un número de meses equivalente a la duración de la moratoria.

Por otra parte, el artículo 7.3 del RDL 19/2020 establece que estas moratorias no podrán en ningún caso: (i) modificar el interés pactado inicialmente, (ii) cobrar gastos o comisiones excepto que se trate de un préstamo sin interés, (iii) comercializarse junto con cualquier otro producto vinculado o combinado y/o, (iv) establecer otras garantías adicionales, personales o reales, que no constasen en el contrato original.

Además, de acuerdo con el artículo 7.4 del RDL 19/2020, en caso de concurrir en un mismo préstamo la moratoria sectorial y la legal, los efectos de la moratoria convencional se producirán una vez finalice la legal. Es decir, las condiciones de una y otra moratoria se aplicarán de forma sucesiva, de forma que durante el plazo de tres meses previsto en el artículo 14 del RDL 11/2020 no se devengarán ni intereses ordinarios ni moratorios.

Finalmente, en línea con lo que ya establecía el RDL 15/2020, el artículo 8 del RDL 19/2020 establece un régimen excepcional de otorgamiento de los instrumentos notariales en los que se formalicen las moratorias convencionales acordadas al amparo de uno de los Acuerdos Sectoriales. De esta forma, se prevé una flexibilización del régimen ordinario de otorgamiento y la posibilidad de que se otorgue la escritura unilateralmente por las entidades acreedoras. En la medida en la que el régimen establecido pretende agilizar la elevación a público de los acuerdos de moratoria, la Disposición derogatoria única elimina a este respecto la prohibición de formalizar escrituras públicas durante la vigencia del estado de alarma hasta que no se restablezca la libertad deambulatoria, prevista en el apartado segundo del artículo 16 ter del RDL 8/2020.

Subvenciones de la E.P.E. Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), bajo la modalidad de préstamo

El artículo 6 del RDL 15/2020 establece la posibilidad de que los beneficiarios de los programas de subvenciones o ayudas reembolsables concedidas por el IDAE[1], formalizadas bajo la modalidad de préstamos, y que se hayan visto perjudicados por la situación del COVID-19, puedan acogerse a aplazamientos de las cuotas de los préstamos suscritos, siempre que dichos prestatarios no se encontrasen en situación concursal y estuvieran al corriente en el cumplimiento de todas sus obligaciones frente a la Hacienda pública y con la Seguridad Social.

Las condiciones de este aplazamiento son las siguientes:

  • De acuerdo con lo establecido en este artículo 6, podrán ser objeto de aplazamiento las cuotas que se hallen pendientes de pago y cuyo vencimiento se haya producido o se produzca en los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2020.
  • Además, el aplazamiento quedará automáticamente ampliado a las sucesivas cuotas, salvo solicitud expresa en contrario por parte del interesado, hasta transcurridos dos meses después de la finalización del estado de alarma.
  • Las cuotas aplazadas deberán ser abonadas antes del fin del período de vigencia del respectivo préstamo, y no podrán entenderse capitalizadas y, por tanto, devengar nuevos intereses ordinarios.

En cuanto a los requisitos para que se conceda el aplazamiento, será necesario que el interesado formule declaración responsable donde conste, al momento de solicitar el correspondiente aplazamiento, que se encuentra en una situación económica desfavorable como consecuencia de la situación de emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, que le ha originado períodos de inactividad o reducción en el volumen de las ventas o facturación que le impida o dificulte cumplir con sus obligaciones de reembolso. Además, las cuotas objeto de aplazamiento no habrán sido objeto de aplazamiento o fraccionamiento anterior ni reclamadas judicial o extrajudicialmente por el IDAE.

DERECHO CONCURSAL

La Disposición Transitoria Cuarta del RDL 11/2020 contiene dos referencias con respecto a las medidas ya previstas en el RDL 8/2020. En particular:

  • Se establece que, si a la fecha de entrada en vigor del RDL 11/2020 se hubiera dictado auto por el juez del concurso acordando la aplicación de las medidas previstas en el RDL 8/2020, la resolución judicial tendrá plenos efectos para el reconocimiento de las prestaciones previstas en el mismo RDL 11/2020.
  • Con respecto a las solicitudes en las que no se haya dictado resolución por el juez del concurso deberán remitirse a la autoridad laboral y continuarán su tramitación por el procedimiento y con las especialidades previstas en los artículos 22 y 23 del RDL 8/2020.

Además, a través del apartado dieciséis de la disposición adicional primera del RDL 11/2020, se introduce la disposición adicional décima (“Especialidades en aplicación del Capítulo II a las empresas concursadas”) del RDL 8/2020, de forma que las empresas en concurso puedan tener acceso a las medidas de flexibilización de los mecanismos de ajuste temporal de actividad para evitar despidos, siempre que cumplan los requisitos establecidos en el mismo RDL 11/2020.

Por su parte, el RDL 16/2020 ha introducido una serie de medidas que tienen como objetivo evitar y retrasar los concursos tanto como sea posible. En particular:

  • En primer lugar, el artículo 10 del RDL 16/2020 establece la posibilidad de volver a negociar los convenios concursales ya aprobados con los acreedores durante el año siguiente a la declaración del estado de alarma, así como los acuerdos de refinanciación ya homologados.
  • Además, de acuerdo con el artículo 11 RDL 16/2020, no habrá obligación de solicitar la declaración de concurso voluntario hasta el 31 de diciembre de 2020, aunque la sociedad en cuestión se encuentre en alguno de los supuestos previstos legalmente. Además, siguiendo con el mismo artículo, tampoco se admitirán a trámite solicitudes de concurso necesario (esto es por los acreedores) hasta el 31 de diciembre y, si hubiera una solicitud de concurso voluntario antes del 31 de diciembre de 2020, ésta última tendrá preferencia.
  • El artículo 12 del RDL 16/2020, por su parte, establece que los préstamos o créditos a la tesorería del concurso, otorgados dentro de los dos años siguientes al estado de alarma por personas especialmente vinculadas al concursado, tendrán la consideración de créditos ordinarios y no de créditos subordinados.
  • El artículo 15 del mismo RDL 16/2020 promueve la enajenación de la masa activa por la vía extrajudicial, aún en el caso de que el plan de liquidación estableciese otra cosa, a excepción de la enajenación del conjunto de la empresa o de una o varias unidades productivas. En estos casos, podrá realizarse mediante subasta judicial, extrajudicial o mediante cualquier otro medio de realización autorizado por el juez del concurso.
  • Finalmente, el artículo 18 del RDL 16/2020 determina que las pérdidas producidas en el ejercicio 2020, no se tendrán en cuenta para determinar la concurrencia de la causa de disolución prevista en el artículo 363.1.e) de la Ley de Sociedades de Capital.

RESTRICCIONES A INVERSIONES EXTRANJERAS

La Disposición Final Tercera del RDL 11/2020 modifica el régimen de inversiones extranjeras (Ley 19/2003), suspendiendo la liberalización de determinadas inversiones extranjeras directas en España, ya modificado previamente por el RDL 8/2020.

En particular, a través de esta modificación se amplía el ámbito de aplicación de la suspensión del régimen de liberalización de determinadas inversiones extranjeras directas en España en los principales sectores estratégicos, de modo que se extienda también a las realizadas por inversores residentes en países de la Unión Europea y de la Asociación Europea de Libre Comercio, cuando dichos inversores están controlados por entidades residentes fuera de ese ámbito territorial.

De acuerdo con la nueva redacción del artículo 7.1.bis de la Ley 19/2003, se considerarán inversiones extranjeras directas en España todas aquellas inversiones como consecuencia de las cuales el inversor pase a ostentar una participación igual o superior al 10 por 100 del capital social de la sociedad española, o cuando como consecuencia de la operación societaria, acto o negocio jurídico se participe de forma efectiva en la gestión o el control de dicha sociedad, siempre que concurra una de estas circunstancias:

  • Que se realicen por residentes de países fuera de la Unión Europea y de la Asociación Europea de Libre Comercio.
  • Que se realicen por residentes de países de la Unión Europea o de la Asociación Europea de Libre Comercio cuya titularidad real corresponda a residentes de países de fuera de la Unión Europea y de la Asociación Europea de Libre Comercio. Se entenderá que existe esa titularidad real cuando estos últimos posean o controlen en último término, directa o indirectamente, un porcentaje superior al 25% del capital o de los derechos de voto del inversor, o cuando por otros medios ejerzan el control, directo o indirecto, del inversor.

Además, a través de la disposición transitoria segunda del RDL 11/2020 se introducen modificaciones en la Ley 19/2003, en aras de agilizar el procedimiento para la tramitación y resolución de determinadas solicitudes de autorización previa de inversiones exteriores, introduciendo un régimen procedimental transitorio para las operaciones que ya estuvieran en curso al entrar en vigor el nuevo artículo 7 bis de la Ley 19/2003 y para aquellas cuyo importe esté comprendido entre 1 y 5 millones de euros, eximiéndose de la necesidad de autorización previa las operaciones de menos de 1 millón de euros.

INMOBILIARIO

Moratoria de la deuda arrendaticia de arrendamientos para uso de vivienda habitual

El RDL 11/2020 (arts. 3 a 9) establece las medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica – en los términos previstos en el propio decreto – a causa del COVID-19.

El artículo 4 del RDL 11/2020 establece la aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda, de sobre contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Siempre que no se haya acordado voluntariamente entre las partes el aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta, el arrendatario podrá solicitar de la persona arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020.

A estos efectos, de acuerdo con el mismo artículo 4 del RDL 11/2020, se entenderá por gran tenedor de vivienda a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

En el caso de que el acuerdo voluntario al que nos referíamos anteriormente no se hubiese producido, el arrendador deberá comunicar en el plazo de 7 días laborables al arrendatario, una de las siguientes alternativas:

  • Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  • Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado.

En este caso, la persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

El artículo 5.1 del RDL 11/2020 establece los criterios para determinar cuándo el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad, que son los siguientes y que deberán ser acreditados de acuerdo con los criterios establecidos en el artículo 6 del mismo Real Decreto-ley:

  • Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
  • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, un determinado múltiplo del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), determinado en el RDL 11/2020, en función de determinadas circunstancias de la unidad familiar.
  • Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, de acuerdo con los términos del RDL 8/2020.

Los deudores que puedan beneficiarse de la moratoria de acuerdo con lo previsto en los apartados anteriores podrán solicitarla ante su entidad acreedora hasta un mes después de la entrada en vigor del RDL 11/2020.

Serán responsables de los daños y perjuicios producidos y de los gastos generados, sin perjuicio de otro tipo de responsabilidades de otro orden, aquellos que disfruten de las medidas sin cumplir los requisitos, de acuerdo con el artículo 7 del RDL 11/2020.

Asimismo, los arrendatarios de contratos de vivienda habitual suscritos al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo 5, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta no sea ninguna de las comprendidas en el artículo 4 (empresas, grandes tenedores o entidades públicas), en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario. La parte arrendadora deberá contestar en 7 días laborables las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento que acepta o plantear otras alternativas. Si no se llegara a un acuerdo y la parte arrendataria se encontrase en situación de vulnerabilidad según se recoge en el RDL 11/2020, podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación previsto en el artículo 9 del RDL 11/2020.

Finalmente, el artículo 9 RDL 11/2020 prevé la creación de una línea avales para la cobertura por cuenta del Estado, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, para la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica, cuyo importe máximo, de acuerdo con la Disposición Adicional Tercera del RDL 15/2020, queda fijado en 1.200 millones de euros.

Moratoria de la deuda arrendaticia de arrendamientos para uso distinto del de vivienda

El RDL 15/2020 (arts. 1 a 5) establece la moratoria en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, siempre que se acrediten los requisitos establecidos en el artículo 3 conforme a los criterios establecidos en el artículo 4. De esta forma, para acceder a las medidas previstas en estos preceptos, de acuerdo con el artículo 3 del RDL 15/2020, debe tratarse de pymes y autónomos rrendatarios que cumplan los siguientes requisitos:

  • En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
    • se exige estar afiliado y en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
    • además, la actividad del autónomo ha debido quedar suspendida como consecuencia del estado de alarma y, de no ser así, deberá acreditarse un descenso del 75% en la facturación media mensual.
  • En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
    • es necesario no superar los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital (activo no superior a 4 millones de euros, importe neto de cifra de negocios no superior a 8 millones de euros y menos de 50 trabajadores).
    • además, la actividad de la pyme ha debido quedar suspendida como consecuencia del estado de alarma y, de no ser así, deberá acreditarse un descenso del 75% en la facturación media mensual.

En caso de acreditarse estos requisitos de acuerdo con lo previsto en el artículo 4, los autónomos y pymes podrán solicitar la moratoria en sus arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Para ello se establece una distinción, en función de la condición de gran tenedor del arrendador:

  • de acuerdo con el artículo 1 del RDL 15/2020, en caso de que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor[2], podrá solicitarse la moratoria en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020. En este caso, la moratoria se aplicará de forma automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, sin superarse en ningún caso los cuatro meses. La renta se aplazará, sin devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de cuotas en el plazo de dos años.
  • en el caso de que el arrendador no sea alguno de los referidos en el párrafo anterior, el artículo 2 establece que se podrá solicitar igualmente la moratoria en el plazo de un mes a contar desde su entrada en vigor, para el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, pudiendo disponer, para este fin, de la fianza del arrendamiento.

[1] Excluidas administraciones y entidades públicas tanto del sector público estatal como autonómico y local, así como sus organismos y entidades públicas vinculadas o dependientes.

[2] La definición a estos efectos es la misma que la ya mencionada para los arrendamientos de vivienda habitual.

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