El pasado 25 de febrero, la Generalitat de Cataluña aprobó el Decreto ley 2/2025, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo. Pasados unos meses desde la entrada en vigor de la norma, podemos analizar los efectos prácticos de su aplicación: si bien la norma se presenta como una herramienta para facilitar el acceso a la vivienda y reforzar el control sobre los grandes tenedores, lo cierto es que introduce mecanismos que, lejos de agilizar el mercado residencial, generan nuevas trabas jurídicas y operativas que complican significativamente la inversión en el sector.
Entre las modificaciones más relevantes destaca la ampliación del derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración autonómica respecto de las trasmisiones de viviendas que tengan lugar en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado. Esta prerrogativa administrativa constituye un elemento distorsionador que introduce incertidumbre en las operaciones de compraventa residencial y alarga considerablemente los plazos de cierre de las transacciones.
La Generalitat de Catalunya puede ejercer dicho derecho de tanteo cuando vaya a tener lugar una adquisición de viviendas situadas en zonas tensionadas del mercado residencial catalán (identificadas en otro texto legal), y siempre que tales viviendas sean propiedad de sociedades calificadas como grandes tenedores e inscritas en el correspondiente registro administrativo. Se entiende que una persona jurídica tendrá tal consideración cuando ostente la titularidad de más de diez (10) viviendas en zonas declaradas como tensionadas en cualquier localidad del territorio nacional. Por tanto, la consideración de gran tenedor a efectos de la normativa catalana no se limita exclusivamente a las viviendas situadas en territorio catalán, sino que se extiende a aquellas personas jurídicas que posean más de diez (10) viviendas en zonas tensionadas de cualquier parte de España, siempre que al menos una de ellas esté ubicada en Cataluña.
Este derecho se extiende tanto a la primera transmisión como a las posteriores, durante toda la vigencia del Decreto ley.
Desde una perspectiva jurídica, este mecanismo ha supuesto una evidente limitación a la libre circulación de viviendas y activos asimilados (viviendas de uso turístico), ya que, aunque la norma prevé excepciones —como las transmisiones de viviendas de nueva construcción destinadas a personas físicas para uso propio—, el ámbito de aplicación del derecho de tanteo resulta suficientemente amplio como para afectar a un volumen significativo de operaciones en el mercado catalán.
La introducción de este derecho ha generado consecuencias inmediatas en la dinámica contractual de las compraventas inmobiliarias referidas a viviendas en Cataluña:
- En primer lugar, obliga a notificar a la Administración autonómica las condiciones esenciales de la operación proyectada, lo que implica la apertura de un procedimiento administrativo previo a la consumación de la transmisión.
- Durante este periodo, la Generalitat dispone de un plazo de dos meses desde la notificación de la compraventa para manifestar su voluntad o no de ejercitar dicho derecho. Durante ese plazo, la Administración puede dictar resolución expresa notificando su voluntad de ejercitar el derecho de tanteo, lo que implicaría que la operación no puede llevarse a cabo, o por el contrario indicar que no tiene interés en ejercitarlo. Si bien, podría plantearse un tercer escenario en el que, transcurrido el plazo de dos meses sin que la Administración se pronuncie, aplicarían las reglas del silencio administrativo negativo.
- En cualquier caso, para proceder a la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad (y probablemente incluso para otorgar la escritura de compraventa) será necesario aportar bien la resolución administrativa expresa, bien el certificado acreditativo del silencio administrativo negativo y que requiere una tramitación adicional.
Esta dilación temporal no es baladí en un sector donde la rapidez en la ejecución de las operaciones resulta determinante. Los inversores institucionales, fondos de inversión y sociedades patrimoniales que operan en el mercado residencial español trabajan habitualmente con calendarios ajustados y compromisos financieros que exigen certeza en los plazos de cierre. La incertidumbre derivada de la posible intervención administrativa introduce un factor de riesgo adicional que puede disuadir a los inversores o encarecer el coste de oportunidad de las operaciones.
En la práctica, la proliferación de estos derechos (teóricamente dirigidos a mejorar la situación del mercado residencial) exige un análisis pormenorizado de la normativa autonómica correspondiente, lo que incrementa los costes de asesoramiento jurídico y complica la planificación de estrategias de inversión a nivel nacional.
En definitiva, el Decreto ley 2/2025 de la Generalitat de Cataluña, pese a sus objetivos declarados de facilitar el acceso a la vivienda, introduce mecanismos que complican significativamente la operativa del mercado inmobiliario residencial. El derecho de tanteo administrativo constituye:
- Una traba adicional que alarga los plazos de las operaciones, genera inseguridad jurídica y dificulta la planificación de inversiones.
- A ello se suma la asimetría legislativa existente entre las diecisiete comunidades autónomas españolas en materia de vivienda y urbanismo, que ha generado un mosaico normativo de extraordinaria complejidad donde cada territorio establece requisitos, procedimientos y condiciones diferentes para operaciones similares. Esta fragmentación legislativa configura un escenario de elevada inseguridad jurídica que desincentiva la inversión inmobiliaria y dificulta la planificación estratégica de operaciones tanto en el ámbito catalán como en el conjunto del territorio nacional.
- Finalmente, dada la incapacidad financiera de la Generalitat, y teniendo en cuenta los volúmenes habituales de estas operaciones, la virtualidad práctica del tanteo es muy limitada. Esto contradice su vocación de constituir una fórmula que efectivamente facilite el acceso a la vivienda.
Artículo publicado en El Confidencial.
Por Josefina de Vicente
Asociada – Dpto. Inmobiliario
