El 23 de junio de 2025 se publicó en el BOE la Orden VAU/653/2025, de 19 de junio (la “Orden Ministerial”), que establece los plazos y el modelo para la transmisión de datos por parte de las plataformas en línea de alquiler de corta duración a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, en desarrollo del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre (“RD 1312/2024”). Si en su momento ya analizamos el marco general que plantea el Registro Único de Arrendamientos (cuyo texto íntegro puede consultarse aquí), la publicación de esta Orden Ministerial obliga a los operadores a adaptarse en tiempo récord, justo en el inicio de la temporada alta.
La Orden Ministerial no modifica el fondo del régimen, pero sí aporta información práctica esencial relativa al calendario, la forma y el contenido exacto de la transmisión de los datos de actividad. El RD 1312/2024 establecía, por un lado, la obligación de registro para los anfitriones y, por otro, la creación de la Ventanilla Única Digital para las plataformas, dejando en el aire los detalles técnicos y los plazos de esto último. Por tanto, la Orden Ministerial solamente aplica a las plataformas en línea de alquiler de corta duración y no a los anfitriones. Además, lo hace con una vocación de inmediatez: entró en vigor el 1 de julio de 2025.
El artículo 3 de la Orden Ministerial determina la nueva obligación. La regla general es la transmisión mensual de los datos de actividad por unidad, coincidiendo con el mes natural. Las plataformas deberán remitir, por medios de comunicación de máquina a máquina (es decir, de forma automatizada y directa entre sistemas informáticos), los datos de cada operación.
Para las pequeñas plataformas y microplataformas (definidas en el art. 2.h del RD 1312/2024, es decir, pequeñas empresas o microempresas según la Recomendación 2003/361/CE de la Comisión), la transmisión será trimestral y podrá hacerse también manualmente a través del portal del Ministerio. En ambos casos, el plazo para remitir la información es de 15 naturales tras el cierre del periodo de referencia. Si la Comisión Europea fija un plazo distinto, se aplicará el que determine la normativa europea.
El anexo de la Orden Ministerial detalla el modelo de datos a transmitir por las plataformas, que es exhaustivo y permite la trazabilidad total de la actividad. Se exige, para cada contrato, el número de registro, la dirección completa, el número de huéspedes, la lista de países de residencia, el periodo exacto de arrendamiento y la URL del anuncio. Además, se incluyen metadatos sobre la plataforma y la fecha/hora de envío. Este nivel de detalle refuerza el control administrativo y fiscal, y anticipa un cruce de datos automático con otras administraciones (Hacienda, Turismo, etc.).
A inicios de julio, los datos publicados muestran que aproximadamente solo una de cada dos viviendas ha obtenido el número de registro, y muchos de ellos son provisionales. Este dato evidencia el fracaso de una implantación precipitada y la dificultad real de cumplir con la nueva normativa y adaptarse también a las normativas locales. España, al ser el primer país en imponer esta obligación de forma tan estricta y acelerada, ha generado un cuello de botella administrativo que ha dejado fuera de juego a la mitad del parque de alquiler turístico y de temporada, justo en el momento de mayor demanda y facturación anual.
El resultado es que miles de viviendas y anfitriones (personas físicas o jurídicas) no pueden operar legalmente, lo que supone un golpe directo a la oferta y a la economía de muchas familias. En la práctica, una parte muy relevante de los anfitriones -propietarios de viviendas en régimen de alquiler de corta duración- son particulares, muchos de ellos pensionistas o personas dependientes de estos ingresos para complementar su pensión o mantener su nivel de vida. La imposibilidad de operar en plena temporada alta, por causas puramente burocráticas, supone un perjuicio económico injustificable.
Desde la perspectiva de las plataformas, la Orden Ministerial supone un salto cualitativo en la exigencia de compliance. Las plataformas deben adaptar sus sistemas tecnológicos para garantizar la transmisión puntual, segura y conforme al modelo exigido de la información, así como la retirada de anuncios de propiedades no inscritas. Los arrendadores, por su parte, deben cuidar la veracidad y actualización de los datos facilitados, ya que cualquier error puede derivar en sanciones o en la retirada de los anuncios.
En la práctica, esto implica una mayor carga administrativa y de gestión. El riesgo de sanción por incumplimiento se incrementa, y la fiscalización será mucho más intensa y automatizada. Además, la interoperabilidad técnica y la protección de datos personales pasan a ser cuestiones críticas, tanto para evitar fugas de información como para cumplir con la normativa europea.
A efectos prácticos, la prioridad es adaptar los sistemas internos para cumplir con los nuevos plazos y modelos de transmisión. Es recomendable revisar todos los contratos vigentes con arrendadores, actualizar las políticas de privacidad y establecer protocolos claros de recogida y verificación de datos. Para los anfitriones es fundamental asegurarse de que la información facilitada a las plataformas es exacta y está actualizada, y consultar con un abogado especializado cualquier duda sobre la aplicación de la norma.
La Orden Ministerial no resuelve los problemas de fondo del mercado de alquiler de corta duración, pero sí endurece el control y la fiscalización sobre el sector. El legislador opta por la vía reglamentista, pero a costa de una mayor carga burocrática y de gestión para los operadores.
Lo cierto es que la tendencia regulatoria actual, en definitiva, el fondo de esta regulación, parece orientada a desincentivar el alquiler turístico y de temporada, favoreciendo de forma expresa el arrendamiento de larga duración como alternativa prioritaria en el mercado residencial. En este contexto, destaca la reciente Proposición de Ley presentada por el PSOE que pretende elevar el IVA aplicable al 21% y ataca frontalmente a las segundas residencias.
Con todo, el reto, como ya advertimos en el análisis del RD 1312/2024, será encontrar el equilibrio entre control administrativo y viabilidad económica del sector, evitando que la sobre-regulación desincentive la inversión y la oferta de alojamientos turísticos, lo que, sin duda, ya está ocurriendo.
Artículo publicado en Expansión.
Por Ignacio Echazarra
Asociado – Dpto. Inmobiliario
