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13 julio, 2017

Claves de la gestión y venta de activos inmobiliarios bancarios y NPLs

El sector inmobiliario se enfrenta al reto mantener el nivel de inversión de los años previos y de atraer nuevos inversores más allá de los que hasta ahora han llegado al mercado. Asimismo, el sector necesita sobretodo transmitir la oportunidad de nuevos sectores alternativos en el sector inmobiliario a parte de los que tradicionalmente han sido objeto de mayor interés y de mayor búsqueda por parte de los inversores internacionales.

En cuanto al desafío de liquidar el gran volumen de activos inmobiliarios y non performing loans (NPLs), el reto se asienta principalmente en la reciente recomendación del Banco Central Europeo que sugiere a los bancos nacionales reducir su exposición a los NPLs estableciendo determinandos criterios o analizando una serie de departamentos para reducir esa exposición, por lo que también es importante señalar dicho reto basado principalmente en las restricciones en la admisibilidad bien por las clausulas de cesión, bien por las hipotecas de máximos del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.

Por otro lado, es necesario hacer alusión a la problemática de las clausulas abusivas en España y la imposibilidad ahora mismo de ejecutar por vía del procedimiento de ejecución hipotecaria los prestamos con consumidores y, sobretodo, la normativa autonómica hay que tenerla muy en cuenta sobre todo en la venta de NPLs y activos inmobiliarios, ya que hay que cumplir determinadas comunidades autónomas que imponen retractos previos.

En España hay cada vez mas carteras hipotecarias y de inmuebles y los precios son muy altos. Los inversores preguntan sobre la posibilidad de realizar operaciones bilaterales, por eso consultan por carteras hipotecarias de hoteles, centro comerciales, etc. El problema jurídico que hay que tener en cuenta cuando se analizan las carteras, con respecto a la restricción de admisibilidad, es que los fondos adquirentes no son entidades reguladas, por lo que no pueden adquirir directamente determinados préstamos y esto puede tener un impacto en la valoración. También tenemos problemas de máximos con las hipotecas del 153 bis de la Ley Hipotecaria, que son las que garantizan varias obligaciones, es decir, que solo se pueden transmitir o bien a entidades financieras o bien al SAREB. Esto impacta en la valoración, pero hay soluciones claras como pueden ser la firma de los contratos de su participación o bien vender el crédito sin la hipoteca, o bien excluir estos préstamos de forma excepcional .

Otro tema relevante es que no se están inscribiendo las cesiones hipotecarias porque el registrador dice que el cesionario no cumple con la ley que regula regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y lo estamos solucionando vía secure y asi conseguimos que lo expidan, y esto está generando problemas. Por otro lado, con respecto al Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, los inversores muchas veces quieren excluir este tipo de la cartera para evitar riesgos reputacionales. Entonces, o bien se recompra, se reduce el precio o se excluye.

Asimismo, es importante señalar la problemática relacionada con las clausulas abusivas, básicamente de suelo, interés de demora y clausulas de gasto. Los problemas que tenemos en las negociaciones los inversores no quieren responder  del riesgo de originación, y quiere que respondas por esas indemnizaciones. La cuestión del suelo se esta negociando con soluciones alternativas. En este sentido, lo que está haciendo más daño es la clausula de vencimiento anticipado y se está esperando una sentencia de TJUE.

Finalmente, en cuanto al sector inmobiliario se refiere, viene la vuelta a la promoción residencial en esa búsqueda de nuevas vías de mejorar la rentabilidad.  Eso supone en gran medida, y eso es bueno para la reactivación de la actividad inmobiliaria, que toda  la parte de licencias y urbanística sea otra vez esencial. Por otro lado, la rehabilitación de activos inmobiliarios en grandes ciudades: las residencias de estudiantes, residencias de ancianos… En muchísimos casos hablamos es de un edificio de un uso dotacional que se convierte en una residencia de cualquier tipo. Aquí encontramos cuestiones variadas como cambios de uso, de protección histórica o de licencias y de planes especiales. Así, es importante tener en cuenta que la trastienda urbanística ahora cobra una importancia mayor. Ahora en esta nueva linea de la promoción residencial y  de rehabilitacion o nueva edificación en los sectores nuevos vinculados a los sectores sanitarios es más importante que nunca.

Jesús Conde
Socio de Inmobiliario de Araoz & Rueda

Rafael Bazán
Socio de Bancario & Financiero de Araoz & Rueda

A continuación puede ver las ponencias íntegras de Jesús Conde y Rafael Bazán:

 

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